Investissement étranger immobilier en Andorre 2026 : impôt de 6-10 %, limites et autorisation

En trois ans, l'Andorre a complètement changé les règles applicables aux acheteurs étrangers de logements. La Llei 3/2024 a créé un impôt spécifique, la Llei 5/2025 (« Òmnibus ») a limité le nombre de logements par investisseur et la Llei 2/2026 (« Òmnibus 2 ») a doublé cet impôt depuis le 13 février 2026. Si vous envisagez d'investir en Andorre, voici les règles en vigueur et ce qu'elles représentent en euros.

Qui est considéré comme « investisseur étranger » ?

En matière immobilière, doivent obtenir une autorisation et payer l'impôt :

• Les personnes physiques non résidentes en Andorre.
• Les résidents qui ne justifient pas de 3 ans de résidence effective au cours des 10 dernières années (les périodes d'études à l'étranger comptent comme résidence).
• Les sociétés et entités étrangères.
• Les sociétés andorranes détenues à 50 % ou plus par des capitaux étrangers, ou financées par des investisseurs étrangers.

L'autorisation d'investissement étranger

La procédure est régie par le Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera) :

1. Demande électronique avec les données de l'acheteur, du bien, du prix et de la finalité.
2. S'il manque des documents, vous disposez de 10 jours ouvrables pour les fournir.
3. Le Govern statue en 2 mois, prorogeables de 1. Le silence vaut refus : sans réponse, la demande est réputée refusée.
4. Une fois l'autorisation obtenue, l'achat doit être signé dans un délai de 6 mois (une seule prorogation de 3 mois). À défaut, elle devient caduque.

Conseil pratique : signez toujours la réservation sous condition d'obtention de l'autorisation, et déposez un dossier complet dès le départ pour ne pas perdre de semaines.

Les limites d'achat depuis la Llei 5/2025

• Chaque investisseur étranger peut détenir au maximum 2 logements (avec leurs annexes), ou 1 maison individuelle ou terrain, ou jusqu'à 6 places de parking.
• Ces limites s'appliquent pendant 10 ans.
• La promotion immobilière destinée à la vente est interdite aux étrangers, sauf pour les projets entièrement destinés à la location résidentielle pendant au moins 10 ans, avec un minimum de 50 % de la surface à loyer abordable.
• L'investissement étranger destiné au logement à usage touristique n'est pas autorisé, et aucune nouvelle licence touristique n'est accordée.

L'impôt sur l'investissement étranger immobilier

• Il est calculé sur la valeur réelle du bien et se paie avant la signature de l'acte : le notaire le vérifie.
• Réduction de 90 % si le logement est destiné à la location en résidence principale à loyer abordable pendant 10 ans.
• Depuis février 2026, les personnes exonérées n'ont plus à déposer de déclaration auprès de Tributs : elles justifient des conditions devant le notaire.
• Les demandes déposées avant l'entrée en vigueur de la loi conservent les anciens taux.

Combien cela représente-t-il pour un achat réel ?

Premier logement ancien acheté par un non-résident. Dans le neuf vendu par un promoteur, l'ITP est remplacé par un IGI de 4,5 %.

Cela a-t-il freiné l'investissement ?

En partie. 2025 a été une année record : 2 175 transactions (+35 %) et les achats des non-résidents ont doublé (+100 %), en partie sous l'effet « acheter avant la hausse ». En 2026, le rythme s'est modéré : les demandes d'investissement étranger ont reculé de 20 % entre janvier et mai et, au 2e trimestre, les non-résidents ont représenté 22,6 % des biens achetés par des particuliers. Les prix, en revanche, restent stables, autour de 4 570 €/m² pour les appartements. Nous l'analysons dans 15 ans de marché immobilier en Andorre.

Comment planifier un achat en tant qu'investisseur étranger

• Intégrez l'impôt dès le premier jour dans votre budget : 6 % du prix, ce n'est pas un détail.
• Si vous comptez résider, évaluez s'il vaut mieux acheter après avoir obtenu la résidence ou dans le cadre du projet de résidence passive (voir résidence passive par investissement immobilier).
• Si c'est pour louer, étudiez la réduction de 90 % pour location à loyer abordable et la nouvelle loi sur les baux.
• Toutes les étapes de l'achat sont détaillées dans notre guide acheter une maison en Andorre.

Questions fréquentes

Quel est le montant de l'impôt sur l'investissement étranger en Andorre en 2026 ?

6 % de la valeur de la première unité (un appartement avec ses annexes, ou une maison individuelle ou un terrain) et 10 % à partir de la deuxième, depuis le 13 février 2026.

Combien de logements un étranger peut-il acheter en Andorre ?

2 logements au maximum, ou 1 maison individuelle ou terrain, sur une période de 10 ans.

Quel est le délai pour obtenir l'autorisation d'investissement étranger ?

Le délai légal est de 2 mois, prorogeable de 1. Faute de réponse, la demande est réputée refusée. Vous disposez ensuite de 6 mois pour signer l'achat.

Un résident en Andorre paie-t-il l'impôt sur l'investissement étranger ?

Seulement s'il ne justifie pas de 3 ans de résidence effective au cours des 10 dernières années.

Sources : Llei 3/2024 ; Llei 5/2025 ; Llei 2/2026 (rapport de la Comissió d'Economia du Consell General, 19-1-2026) ; Decret 137/2025 (BOPA 16-4-2025) ; Departament d'Estadística (2025 et 2e trimestre 2026). Article informatif : il ne constitue pas un conseil juridique.

Mis à jour le 18/10/2026