Inversión extranjera inmobiliaria en Andorra 2026: impuesto del 6-10%, límites y autorización

En tres años Andorra ha cambiado por completo las reglas para los compradores extranjeros de vivienda. La Llei 3/2024 creó un impuesto específico, la Llei 5/2025 ("Òmnibus") limitó el número de viviendas por inversor y la Llei 2/2026 ("Òmnibus 2") ha duplicado ese impuesto desde el 13 de febrero de 2026. Si estás pensando en invertir en Andorra, estas son las reglas vigentes y lo que significan en euros.

¿Quién es "inversor extranjero"?

A efectos inmobiliarios, necesitan autorización y pagan el impuesto:

• Las personas físicas no residentes en Andorra.
• Los residentes que no acrediten 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 (los periodos de estudios fuera cuentan como residencia).
• Las sociedades y entidades extranjeras.
• Las sociedades andorranas con un 50% o más de capital extranjero, o financiadas por inversores extranjeros.

La autorización de inversión extranjera

El procedimiento está regulado por el Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera):

1. Solicitud electrónica con los datos del comprador, del inmueble, del precio y de la finalidad.
2. Si falta documentación, hay 10 días hábiles para aportarla.
3. El Govern resuelve en 2 meses, ampliables 1. El silencio es negativo: sin respuesta, la solicitud se entiende denegada.
4. Con la autorización, la compra debe firmarse en 6 meses (una prórroga única de 3 meses). Si no, caduca.

Consejo práctico: firma siempre la reserva condicionada a obtener la autorización, y presenta el expediente completo desde el principio para no perder semanas.

Límites de compra desde la Llei 5/2025

• Cada inversor extranjero puede tener como máximo 2 viviendas (con sus anexos), o 1 vivienda unifamiliar o parcela, o hasta 6 plazas de aparcamiento.
• Los límites se aplican durante 10 años.
• La promoción inmobiliaria para vender queda vetada a los extranjeros, salvo proyectos destinados íntegramente a alquiler residencial durante al menos 10 años, con un mínimo del 50% de la superficie a precio asequible.
• No se autoriza la inversión extranjera destinada a vivienda de uso turístico, y tampoco se conceden licencias turísticas nuevas.

El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria

• Se calcula sobre el valor real del inmueble y se paga antes de la escritura: el notario lo comprueba.
• Bonificación del 90% si la vivienda se destina a alquiler de residencia habitual a precio asequible durante 10 años.
• Desde febrero de 2026, quien está exento ya no presenta declaración ante Tributs: acredita los requisitos ante el notario.
• Las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigor de la ley mantienen los tipos anteriores.

¿Cuánto supone en una compra real?

Primera vivienda de segunda mano comprada por un no residente. En obra nueva de promotor, el ITP se sustituye por un IGI del 4,5%.

¿Ha frenado esto la inversión?

En parte. 2025 fue un año récord: 2.175 operaciones (+35%) y las compras de no residentes se duplicaron (+100%), en parte por el efecto de "comprar antes de que suba". En 2026 el ritmo se ha moderado: las solicitudes de inversión extranjera cayeron un 20% entre enero y mayo, y en el 2.º trimestre los no residentes representaron el 22,6% de los inmuebles comprados por particulares. Los precios, en cambio, se mantienen estables, en torno a 4.570 €/m² en pisos. Lo analizamos en 15 años de mercado inmobiliario en Andorra.

Cómo planificar una compra como inversor extranjero

• Cuenta el impuesto desde el primer día en tu presupuesto: un 6% sobre el precio no es un detalle.
• Si vas a residir, valora si te conviene comprar después de obtener la residencia o hacerlo dentro del proyecto de residencia pasiva (ver residencia pasiva por inversión inmobiliaria).
• Si es para alquilar, estudia la bonificación del 90% por alquiler asequible y la nueva ley de alquileres.
• Todos los pasos de la compra están en nuestra guía cómo comprar una casa en Andorra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el impuesto de inversión extranjera en Andorra en 2026?

El 6% del valor de la primera unidad (un piso con sus anexos, o una vivienda unifamiliar o parcela) y el 10% a partir de la segunda, desde el 13 de febrero de 2026.

¿Cuántas viviendas puede comprar un extranjero en Andorra?

Como máximo 2 viviendas, o 1 vivienda unifamiliar o parcela, durante un periodo de 10 años.

¿Cuánto tarda la autorización de inversión extranjera?

El plazo legal es de 2 meses, ampliable 1. Si no hay respuesta, se entiende denegada. Después hay 6 meses para firmar la compra.

¿Un residente en Andorra paga el impuesto de inversión extranjera?

Solo si no acredita 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 años.

Fuentes: Llei 3/2024; Llei 5/2025; Llei 2/2026 (informe de la Comissió d'Economia del Consell General, 19-1-2026); Decret 137/2025 (BOPA 16-4-2025); Departament d'Estadística (2025 y 2.º trimestre de 2026). Artículo informativo: no constituye asesoramiento jurídico.

Actualizado el 18/10/2026