Acheter une maison en Andorre en 2026 : étapes, impôts et conditions pour les étrangers

Acheter une maison ou un appartement en Andorre est une démarche sûre et relativement rapide, mais qui obéit à des règles propres : si vous n'êtes pas résident, vous avez besoin d'une autorisation préalable du Govern, le nombre de logements qu'un étranger peut acheter est limité et, depuis février 2026, un impôt spécifique de 6 % ou de 10 % s'applique. Ce guide vous présente toute la démarche étape par étape, les coûts réels et les erreurs que nous voyons le plus souvent, que vous viviez déjà en Andorre ou que vous achetiez depuis l'Espagne, la France ou tout autre pays.

Un étranger peut-il acheter un logement en Andorre ?

Oui. L'Andorre autorise les étrangers à acheter, mais depuis la Llei 5/2025 sous deux conditions importantes :

• Autorisation préalable d'investissement étranger pour les non-résidents, les résidents ne justifiant pas de 3 ans de résidence effective au cours des 10 dernières années, les sociétés étrangères et les sociétés andorranes détenues à 50 % ou plus par des capitaux étrangers.
• Limite d'unités : chaque investisseur étranger peut acheter au maximum 2 logements (avec leurs places de parking et caves), ou 1 maison individuelle ou terrain. Ces limites s'appliquent pendant 10 ans.

Par ailleurs, l'investissement étranger destiné aux appartements touristiques n'est pas autorisé : si votre idée est d'acheter pour louer à des touristes, ce modèle n'est plus viable. Louer en tant que résidence principale l'est en revanche (avec des avantages fiscaux si le loyer est abordable).

Étape par étape : comment acheter une maison en Andorre

1. Définissez votre budget et le secteur. Les prix varient fortement d'une paroisse à l'autre : d'environ 3 200 €/m² à Encamp à plus de 6 000 €/m² à Escaldes-Engordany (prix de vente réels en 2025). Consultez notre page sur les prix de l'immobilier en Andorre et les guides de chaque paroisse, comme Escaldes-Engordany, Andorra la Vella ou Ordino.
2. Ouvrez un compte dans une banque andorrane. Andbank, Creand ou MoraBanc. Préparez les justificatifs de l'origine des fonds (bulletins de salaire, vente d'un autre bien, héritages, dividendes…) : les banques appliquent des contrôles approfondis et c'est ce qui allonge le plus la démarche.
3. Choisissez le logement et signez la réservation. On signe un contrat de réservation ou un compromis avec versement d'un acompte. Si vous avez besoin d'une autorisation d'investissement étranger, la réservation doit être subordonnée à son obtention.
4. Demandez l'autorisation d'investissement étranger (le cas échéant). La demande se fait par voie électronique. Le délai de réponse est de 2 mois, prorogeable de 1 mois, et si l'Administration ne répond pas, la demande est réputée refusée. Une fois l'autorisation obtenue, vous disposez de 6 mois pour signer l'acte (prorogeables une fois de 3 mois).
5. Demandez le prêt immobilier, si vous en avez besoin. Seules les banques agréées en Andorre peuvent prendre une hypothèque sur un bien andorran. En 2025, le prêt moyen pour un logement était d'environ 400 000 € et le taux moyen de l'encours, de 3,78 %. Simulez vos mensualités avec notre calculateur de prêt immobilier.
6. Payez les impôts préalables. Si vous êtes investisseur étranger, l'impôt sur l'investissement étranger immobilier se paie avant la signature de l'acte et le notaire le vérifie.
7. Signez chez le notaire. Le notaire vérifie la propriété, les charges et les impôts, puis formalise la vente. Le solde du prix est versé ce jour-là.
8. Après la signature : transfert des abonnements, inscription au registre de population du comú (mairie de paroisse) s'il s'agit de votre résidence principale (nécessaire pour la réduction d'IRPF) et inscription aux taxes communales.

Combien coûte un achat : impôts et frais

Exemple : appartement de 600 000 € acheté par un non-résident

• ITP (4 %) : 24 000 €
• Impôt sur l'investissement étranger (6 %, premier logement) : 36 000 €
• Notaire et formalités : selon devis
• Total des impôts : environ 60 000 €, soit 10 % du prix, à prévoir en plus de l'apport personnel si vous empruntez.

Un résident depuis plus de 3 ans qui achète sa première résidence principale au même prix ne paie pas l'impôt sur l'investissement étranger et, s'il remplit les conditions de l'exonération pour premier logement, pas non plus l'ITP. La différence est considérable. Tous les détails figurent dans notre guide de la fiscalité en Andorre 2026.

Les documents qui vous seront demandés

• Passeport ou pièce d'identité (et NRT, le numéro d'immatriculation fiscale andorran).
• Justificatifs de l'origine des fonds : déclarations de revenus, relevés, actes de vente, etc.
• Pour l'autorisation d'investissement étranger : données du logement, prix, finalité (usage personnel ou location) et documents personnels.
• Si vous achetez via une société : statuts, bénéficiaires effectifs et comptes.

Acheter en tant qu'Espagnol ou Français : ce qui change

En 2025, les acheteurs non-résidents ont doublé leurs achats en Andorre (+100 %) et les Espagnols ont été la première nationalité (+56 %), suivis des Français (+44 %). Si vous achetez une résidence secondaire sans vous installer, gardez à l'esprit que vous restez imposable dans votre pays sur vos revenus mondiaux. Le logement en Andorre peut avoir des effets sur votre déclaration (par exemple, l'imputation de revenus en Espagne) et ne vous donne pas à lui seul la résidence andorrane. Si vous voulez vivre en Andorre, l'achat doit être coordonné avec le permis de résidence : nous l'expliquons dans le guide obtenir la résidence en Andorre et, pour la voie de l'investissement, dans celui de la résidence passive.

Les erreurs fréquentes lors d'un achat en Andorre

• Signer une réservation sans la subordonner à l'autorisation d'investissement étranger ou au prêt immobilier.
• Calculer son budget sans les 6–10 % de l'impôt sur l'investissement étranger.
• Se fier aux prix affichés dans les annonces. Les annonces tournent autour de 8 100 €/m², alors que le prix réel signé chez le notaire pour les appartements était d'environ 4 570 €/m² au 2e trimestre 2026. Négocier avec des données réelles fait toute la différence.
• Sous-estimer la conformité bancaire : sans une origine des fonds bien documentée, l'opération prend des semaines de retard.
• Acheter un appartement touristique pour l'exploiter : aucune nouvelle licence n'est accordée.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison en Andorre ?

Oui, avec une autorisation préalable d'investissement étranger et dans la limite de 2 logements, ou 1 maison individuelle ou terrain, par investisseur.

Combien de temps prend l'achat d'un logement en Andorre ?

Un résident peut signer en quelques semaines. Un acheteur étranger doit ajouter l'autorisation d'investissement étranger (environ 2 mois, prorogeables de 1). Au total, il faut compter en général entre 2 et 4 mois.

Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un appartement en Andorre ?

4 % d'ITP dans l'ancien ou 4,5 % d'IGI dans le neuf vendu par un promoteur. Les investisseurs étrangers paient en plus 6 % (premier logement) ou 10 % (suivants) d'impôt sur l'investissement étranger immobilier.

Acheter un logement en Andorre donne-t-il droit à la résidence ?

Pas automatiquement. Le logement peut faire partie de l'investissement de la résidence passive (1 M€ au total, avec des biens de plus de 800 000 € chacun) ou servir de domicile pour la résidence par le travail, mais la résidence se demande séparément.

Les banques andorranes accordent-elles des prêts immobiliers aux non-résidents ?

Oui, mais avec davantage d'exigences en matière de justificatifs et d'apport personnel. En 2025, près de 10 % des prêts hypothécaires ont été accordés à des non-résidents.

Sources : Llei 5/2025 et Llei 2/2026 ; Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera, BOPA 16-4-2025) ; Departament d'Estadística (transactions immobilières 2025 et 2e trimestre 2026 ; prêts hypothécaires 2025). Article informatif : il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation.

Mis à jour le 18/10/2026