Inversió estrangera immobiliària a Andorra: regles 2026

En tres anys Andorra ha canviat completament les regles per als compradors estrangers d'habitatge. La Llei 3/2024 va crear un impost específic, la Llei 5/2025 ("Òmnibus") va limitar el nombre d'habitatges per inversor i la Llei 2/2026 ("Òmnibus 2") ha duplicat aquest impost des del 13 de febrer de 2026. Si estàs pensant a invertir a Andorra, aquestes són les regles vigents i el que representen en euros.

Les regles el 2026

Autorització prèvia del Govern per comprar: resolució en 2 mesos (ampliables 1). Si no hi ha resposta, s'entén denegada.
Màxim 2 habitatges, o 1 casa unifamiliar o parcel·la, per inversor estranger.
Impost sobre la inversió estrangera immobiliària: 6% en la primera unitat i 10% en les següents.
No s'autoritza la inversió estrangera en pisos turístics.

Qui és "inversor estranger"?

A efectes immobiliaris, necessiten autorització i paguen l'impost:

Les persones físiques no residents a Andorra.
Els residents que no acreditin 3 anys de residència efectiva en els últims 10 (els períodes d'estudis fora compten com a residència).
Les societats i entitats estrangeres.
Les societats andorranes amb un 50% o més de capital estranger, o finançades per inversors estrangers.

L'autorització d'inversió estrangera

El procediment està regulat pel Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera):

Sol·licitud electrònica amb les dades del comprador, de l'immoble, del preu i de la finalitat.
Si hi falta documentació, hi ha 10 dies hàbils per aportar-la.
El Govern resol en 2 mesos, ampliables 1. El silenci és negatiu: sense resposta, la sol·licitud s'entén denegada.
Amb l'autorització, la compra s'ha de signar en 6 mesos (una pròrroga única de 3 mesos). Si no, caduca.

Consell pràctic: signa sempre la reserva condicionada a obtenir l'autorització, i presenta l'expedient complet des del principi per no perdre setmanes.

Límits de compra des de la Llei 5/2025

Cada inversor estranger pot tenir com a màxim 2 habitatges (amb els annexos), o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la, o fins a 6 places d'aparcament.
Els límits s'apliquen durant 10 anys.
La promoció immobiliària per vendre queda vetada als estrangers, llevat de projectes destinats íntegrament a lloguer residencial durant almenys 10 anys, amb un mínim del 50% de la superfície a preu assequible.
No s'autoritza la inversió estrangera destinada a habitatge d'ús turístic, i tampoc es concedeixen llicències turístiques noves.

L'impost sobre la inversió estrangera immobiliària

Unitat adquirida	Fins al 12-2-2026	Des del 13-2-2026
Primera unitat: un habitatge unifamiliar o parcel·la, o un pis (amb fins a 3 places d'aparcament i 3 trasters)	3%	6%
Segona unitat i següents, o si s'incompleixen els terminis de tinença	5% – 10%	10%

Es calcula sobre el valor real de l'immoble i es paga abans de l'escriptura: el notari ho comprova.
Bonificació del 90% si l'habitatge es destina a lloguer de residència habitual a preu assequible durant 10 anys.
Des del febrer de 2026, qui n'està exempt ja no presenta declaració davant de Tributs: acredita els requisits davant del notari.
Les sol·licituds presentades abans de l'entrada en vigor de la llei mantenen els tipus anteriors.

Quant representa en una compra real?

Preu	Impost inversió estrangera (6%)	ITP (4%)	Total d'impostos
400.000 €	24.000 €	16.000 €	40.000 €
800.000 €	48.000 €	32.000 €	80.000 €
1.500.000 €	90.000 €	60.000 €	150.000 €

Primer habitatge de segona mà comprat per un no resident. En obra nova de promotor, l'ITP se substitueix per un IGI del 4,5%.

Ha frenat això la inversió?

En part. El 2025 va ser un any rècord: 2.175 operacions (+35%) i les compres de no residents es van duplicar (+100%), en part per l'efecte de "comprar abans que pugi". El 2026 el ritme s'ha moderat: les sol·licituds d'inversió estrangera van caure un 20% entre gener i maig, i al 2n trimestre els no residents van representar el 22,6% dels immobles comprats per particulars. Els preus, en canvi, es mantenen estables, al voltant de 4.570 €/m² en pisos. Ho analitzem a 15 anys de mercat immobiliari a Andorra.

Com planificar una compra com a inversor estranger

Compta amb l'impost des del primer dia en el teu pressupost: un 6% sobre el preu no és un detall menor.
Si hi residiràs, valora si et convé comprar després d'obtenir la residència o fer-ho dins del projecte de residència passiva (vegeu residència passiva per inversió immobiliària).
Si és per llogar, estudia la bonificació del 90% per lloguer assequible i la nova llei d'arrendaments.
Tots els passos de la compra són a la nostra guia com comprar una casa a Andorra.

Preguntes freqüents

Quant és l'impost sobre la inversió estrangera a Andorra el 2026?

El 6% del valor de la primera unitat (un pis amb els annexos, o un habitatge unifamiliar o parcel·la) i el 10% a partir de la segona, des del 13 de febrer de 2026.

Quants habitatges pot comprar un estranger a Andorra?

Com a màxim 2 habitatges, o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la, durant un període de 10 anys.

Quant triga l'autorització d'inversió estrangera?

El termini legal és de 2 mesos, ampliable 1. Si no hi ha resposta, s'entén denegada. Després hi ha 6 mesos per signar la compra.

Un resident a Andorra paga l'impost sobre la inversió estrangera?

Només si no acredita 3 anys de residència efectiva en els últims 10 anys.

Vols invertir a Andorra amb les regles del 2026?

Et preparem el càlcul complet d'impostos de la teva operació i coordinem l'autorització amb despatxos especialitzats.

Consultar el meu cas

Fonts: Llei 3/2024; Llei 5/2025; Llei 2/2026 (informe de la Comissió d'Economia del Consell General, 19-1-2026); Decret 137/2025 (BOPA 16-4-2025); Departament d'Estadística (2025 i 2n trimestre de 2026). Article informatiu: no constitueix assessorament jurídic.

Actualitzat el 18/10/2026