De la gueule de bois de la crise au pays vendu par morceaux : 15 ans de marché immobilier en Andorre

Il existe une manière simple d'expliquer ce qui est arrivé au marché immobilier andorran ces quinze dernières années : en 2012, au plus fort de la gueule de bois de la crise financière, 2 353 biens ont été transmis dans la Principauté. En 2025, ils étaient 6 356. Presque le triple. Et au passage, le prix d'un appartement est devenu la conversation nationale.

Les années de disette (2010-2014)

Le point de départ est austère. Entre 2010 et 2014, l'Andorre vendait peu et bon marché : entre 2 300 et 2 900 biens par an, avec un marché soutenu presque exclusivement par l'acheteur local. Les appartements vendus chaque année n'atteignaient pas le millier lors des pires exercices (701 en 2012). C'étaient les années où la pierre était suspecte et le crédit rare.

Le premier réveil (2015-2018)

À partir de 2015, la machine redémarre. En 2016, on dépasse pour la première fois les 4 900 biens transmis et les 1 700 appartements vendus en un an, et en 2018 un premier plafond est atteint : 5 047 biens. L'Andorre n'est plus le marché endormi du début de décennie ; le pays se découvre comme destination résidentielle —fiscalité, sécurité, montagne— et la demande étrangère commence à faire pression sur un parc de logements qui croît bien plus lentement que l'envie de l'acheter.

La frayeur et le rebond (2019-2022)

La pandémie freine le marché en 2020 (3 544 biens), mais le rebond est immédiat et intense : en 2021 les niveaux antérieurs sont retrouvés et 2022 marque un nouveau record historique, 5 832 biens transmis pour une valeur qui dépasse pour la première fois 1,15 milliard d'euros. C'est aussi le moment où le prix cesse d'être une donnée technique pour devenir un problème social : le mètre carré de l'appartement, qui coûtait en moyenne 2 369 euros fin 2020, entame une ascension qui ne s'arrêtera plus.

Le frein légal (2023-2024)

Face à la pression, le Conseil général agit : en septembre 2023, l'investissement étranger dans l'immobilier est temporairement suspendu, et en février 2024 l'impôt qui le taxe entre en vigueur. L'effet est visible dans les statistiques : en 2023 et 2024 le marché se refroidit en volume (4 993 et 4 629 biens respectivement) et l'achat par des personnes physiques non résidentes tombe à son minimum de toute la série : 11,3% des unités en 2024. Les prix, en revanche, ne s'arrêtent pas : fin 2024, l'appartement se paie déjà 4 201 euros le mètre carré.

L'année de tous les records (2025)

Et alors arrive 2025, l'exercice qui bouleverse tout : 6 356 biens transmis —record historique de la série—, près de 1,4 milliard d'euros de valeur et 2 004 appartements vendus en une seule année, un chiffre jamais vu. Le prix moyen de l'appartement clôture l'année à 4 547 euros le mètre carré : pratiquement le double d'il y a cinq ans.

La carte du boom, cependant, a changé de centre. Escaldes-Engordany, historiquement derrière la capitale, concentre en 2025 près de trois biens vendus sur dix dans le pays (1 863 unités, 160% de plus que l'année précédente), portée par la livraison des grandes promotions verticales. Canillo suit avec 1 298 biens, le double de l'année précédente, alimentée par le produit ski. Ordino, la paroisse la plus exclusive, marque son record de toute la série avec 506 biens et le plus grand appartement du pays : 92,5 mètres carrés vendus en moyenne. À l'autre extrême, Andorre-la-Vieille recule —le foncier est épuisé— et Sant Julià de Lòria reste le plus petit marché, avec moins de 6% de l'activité nationale.

Le portrait de l'acheteur dément certains clichés et en confirme d'autres. La moitié des unités vendues en 2025 ont été acquises par des personnes physiques résidentes, et un quart de plus par des sociétés à capital intégralement andorran. L'acheteur étranger non résident a doublé son activité par rapport à 2024 —jusqu'à 16,6% des unités—, mais le Gouvernement l'attribue en grande partie à l'effet de rebond du moratoire : des opérations gelées en 2023 débloquées à l'entrée en vigueur du nouveau cadre fiscal. Deux acheteurs sur trois ont entre 30 et 59 ans ; un sur quatre a plus de 60 ans.

2026 : moins de transactions, des prix stables

Après le record de 2025 — 2 175 transactions (+35 %) pour un montant de 1 398 millions d'euros —, 2026 marque un changement de phase. Au premier trimestre, 492 transactions ont été signées (−3,7 %) pour 320 millions (−12,9 %), et au deuxième, 473 (−11,8 %) pour 280 millions (−17,3 %). Le prix des appartements, en revanche, bouge à peine : 4 416 €/m² au premier trimestre et 4 570 €/m² au deuxième, soit 0,2 % de plus qu'un an auparavant.

Trois facteurs expliquent ce coup de frein. L'impôt sur l'investissement étranger immobilier a doublé en février (6 % pour le premier logement et 10 % pour les suivants). La résidence passive exige désormais un million d'euros d'investissement. Et les non-résidents ne représentent plus que 22,6 % des biens achetés par des particuliers, tandis que les achats par des sociétés ont chuté de 58,6 %. L'acheteur résident, lui, soutient le marché : les acheteurs de moins de 29 ans sont passés de 68 à 98 au premier trimestre, portés en partie par le programme public de garantie pour le premier logement.

Il ne faut pas confondre prix demandé et prix payé. Les annonces d'appartements tournent autour de 8 100 €/m² (3e trimestre 2026), soit presque le double du prix réel signé chez le notaire. À la location, la pénurie est extrême : moins d'une centaine d'appartements proposés dans tout le pays et un loyer moyen d'environ 3 000 € par mois. Avec la nouvelle loi qui met fin aux prorogations forcées des baux entre 2027 et 2030, de nombreux propriétaires devront décider dans les prochaines années s'ils renouvellent, récupèrent ou vendent.

Quinze ans après le creux de 2012, la question n'est plus de savoir si l'Andorre vend — elle vend plus que jamais —, mais qui peut acheter. Et cette réponse, pour l'instant, n'apparaît dans aucune statistique.

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Source des données : Département des statistiques du Gouvernement d'Andorre (série 2010-2026). Analyse propre.

Mis à jour le 18/10/2026