Résidence passive Andorre 2026 : conditions, investissement

La résidence passive (sans activité lucrative) permet de vivre en Andorre sans y travailler : elle s'adresse aux rentiers, aux investisseurs, aux retraités disposant d'un patrimoine ou aux professionnels qui travaillent pour l'étranger. Depuis le 13 février 2026, les règles ont profondément changé avec la Llei 2/2026 : l'investissement minimum passe à 1 million d'euros et l'ancien dépôt récupérable devient une contribution de 50 000 € à fonds perdu. Voici les conditions actuelles et la place de l'achat d'un logement dans la démarche.

Conditions de la résidence passive en 2026

Investissement minimum de 1 000 000 € en actifs andorrans (contre 600 000 € auparavant).
Si vous investissez dans l'immobilier, chaque bien doit valoir plus de 800 000 €.
Contribution non remboursable de 50 000 € à l'AFA, plus 12 000 € par personne à charge.
Revenus minimums : 300 % du salaire minimum andorran (environ 56 500 € par an en 2026), plus 100 % par personne à charge.
Vivre en Andorre au moins 90 jours par an.
Quota 2026 : 200 autorisations de résidence passive sur l'ensemble de l'année.

Ce qui a changé avec la Llei 2/2026

La loi « Òmnibus 2 », adoptée par le Consell General le 22 janvier 2026, durcit l'accès à la résidence passive afin de freiner la pression sur le logement :

Condition	Jusqu'en février 2026	Depuis le 13-2-2026
Investissement en actifs andorrans	600 000 €	1 000 000 €
Valeur minimale de chaque bien	Aucun minimum	Plus de 800 000 €
Garantie auprès de l'AFA	Dépôt récupérable	50 000 € à fonds perdu (+12 000 € par personne à charge)
Impôt sur l'investissement étranger à l'achat	3 % / 5 %	6 % / 10 %

Les demandes déposées avant l'entrée en vigueur sont instruites selon l'ancien régime. Si vous prépariez votre installation avec les anciens montants, il est conseillé de revoir votre projet.

Dans quoi investir le million d'euros ?

Biens immobiliers en Andorre, à condition que chaque unité dépasse 800 000 €.
Actions ou parts de sociétés andorranes.
Dette publique andorrane ou fonds d'investissement andorrans.
Assurances-vie et dépôts non rémunérés auprès de l'AFA.

La loi prévoit également une voie alternative de 400 000 € via le Fons de l'Habitatge (le fonds public du logement) ; vérifiez-en les conditions avec votre conseiller avant de la choisir. L'investissement doit être réalisé dans un délai de 6 mois à compter de l'autorisation, prorogeable de 6 mois supplémentaires.

Le logement, pièce maîtresse de l'investissement

Pour la plupart des familles, acheter leur logement en Andorre est la manière la plus logique de remplir la condition : l'argent n'est pas immobilisé dans un produit financier, mais dans le lieu où vous allez vivre. Avec les nouvelles règles, cela implique de chercher un logement de plus de 800 000 € et de compléter jusqu'au million avec un autre logement (lui aussi de plus de 800 000 €) ou avec des actifs financiers andorrans.

Que trouve-t-on au-delà de 800 000 € ? Dans le haut de gamme du marché, surtout :

Escaldes-Engordany : grands appartements et attiques dans le centre et dans des quartiers résidentiels comme Els Vilars. C'est la paroisse la plus chère, avec un prix de vente réel d'environ 6 100 €/m² en 2025.
Ordino et La Massana : maisons et maisons mitoyennes neuves en pleine nature, à moins de 20 minutes d'Andorra la Vella.
Andorra la Vella : grands appartements avec vue et tous les services au pied de l'immeuble.

Consultez les prix de l'immobilier par paroisse, nos programmes neufs et les biens à vendre.

Exemple de planification

Un couple avec un enfant souhaite résider à Escaldes-Engordany. Il achète un appartement à 1 050 000 € (ce qui remplit la condition d'investissement et le minimum par bien). Il verse en outre 50 000 € + 12 000 € non remboursables à l'AFA et, n'étant pas résident, il paie 6 % d'impôt sur l'investissement étranger (63 000 €) ainsi que l'ITP ou l'IGI de l'achat (4 % ou 4,5 %). Le budget réel d'entrée dépasse donc le prix du logement de plus de 160 000 € : il faut l'anticiper dès le départ.

Les étapes de la démarche

Vérifier le quota et préparer le dossier : en 2026, il y a 200 places. Le quota de 2023 a été épuisé en janvier 2025 et environ 60 demandes ont été refusées faute de places : mieux vaut déposer tôt et avec un dossier complet.
Demander l'autorisation de résidence auprès du Service d'Immigration : passeport, casier judiciaire, justificatif de revenus, assurance santé et plan d'investissement.
Choisir et réserver le logement, en subordonnant l'achat à l'autorisation si nécessaire.
Demander l'autorisation d'investissement étranger pour l'achat : le Govern statue en 2 mois (prorogeables de 1 mois) et, faute de réponse, la demande est réputée refusée.
Signer chez le notaire après avoir payé l'impôt sur l'investissement étranger. Vous disposez de 6 mois pour signer l'acte à compter de l'autorisation.
Verser les 50 000 € à l'AFA, justifier l'investissement et obtenir la carte de résident.

Résidence passive ou résidence fiscale ?

Ce n'est pas la même chose. La résidence passive vous permet de vivre légalement en Andorre avec un minimum de 90 jours par an. Pour être imposé ici (IRPF de 10 % maximum, ni impôt sur la fortune ni droits de succession), vous devez être résident fiscal : plus de 183 jours par an ou avoir ici le centre de vos intérêts économiques. Nous l'expliquons dans le guide de la fiscalité en Andorre 2026.

Autres voies de résidence sans travailler en Andorre

Professionnel à rayonnement international : pour ceux qui travaillent depuis l'Andorre pour des clients étrangers (au moins 85 % du chiffre d'affaires hors du pays). Cette voie exige aussi la contribution de 50 000 € et 90 jours par an.
Intérêt scientifique, culturel ou sportif : pour des profils de renom reconnu.

Si vous comptez créer une entreprise en Andorre, la voie à suivre est la résidence pour compte propre : nous vous l'expliquons dans comment créer une entreprise en Andorre.

Questions fréquentes

Combien faut-il investir pour la résidence passive en Andorre en 2026 ?

1 000 000 € en actifs andorrans depuis le 13 février 2026. En cas d'investissement immobilier, chaque bien doit valoir plus de 800 000 €. Il faut en outre verser 50 000 € non remboursables à l'AFA (12 000 € de plus par personne à charge).

Le dépôt à l'AFA est-il récupérable ?

Avec la nouvelle loi, ce n'est plus un dépôt, mais une contribution à fonds perdu : elle n'est restituée qu'en cas de refus de l'autorisation initiale.

Combien de jours par an faut-il passer en Andorre avec la résidence passive ?

Un minimum de 90 jours par an. Pour être résident fiscal, il faut en revanche plus de 183 jours.

Puis-je acheter un logement à 600 000 € pour obtenir la résidence passive ?

Plus comme investissement éligible : depuis février 2026, chaque bien doit dépasser 800 000 €. Vous pouvez l'acheter pour y vivre, mais vous devrez atteindre le million avec d'autres actifs éligibles.

Le nombre de places est-il limité ?

Oui. Le Govern fixe un quota annuel ; en 2026, il est de 200 autorisations de résidence passive.

Vous cherchez un logement de plus de 800 000 € pour votre résidence en Andorre ?

Nous vous envoyons une sélection de biens qui remplissent la condition et coordonnons la démarche avec des avocats spécialisés en immigration.

Recevoir des propositions

Sources : Llei 2/2026 de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (rapport de la Comissió d'Economia du Consell General, 19-1-2026) ; quotas d'immigration approuvés par le Govern pour 2026 ; Departament d'Estadística (prix 2025). Article informatif : les montants et les conditions peuvent changer. Faites toujours valider votre situation par un avocat spécialisé.

Mis à jour le 18/10/2026