De la resaca de la crisis al país que se vende a trozos: 15 años de mercado inmobiliario en Andorra

Hay una manera sencilla de explicar qué le ha pasado al mercado inmobiliario andorrano en los últimos quince años: en 2012, en el fondo de la resaca de la crisis financiera, en el Principado se transmitieron 2.353 bienes inmuebles. En 2025 fueron 6.356. Casi el triple. Y por el camino, lo que cuesta un piso se ha convertido en la conversación nacional.

Los años del desierto (2010-2014)

El punto de partida es austero. Entre 2010 y 2014, Andorra vendía poco y barato: entre 2.300 y 2.900 bienes al año, con un mercado sostenido casi exclusivamente por el comprador local. Los pisos vendidos anualmente no llegaban al millar en los peores ejercicios (701 en 2012). Eran los años en que el ladrillo era sospechoso y el crédito, escaso.

El primer despertar (2015-2018)

A partir de 2015 la máquina se reactiva. En 2016 se superan por primera vez los 4.900 bienes transmitidos y los 1.700 pisos vendidos en un año, y en 2018 se toca un primer techo: 5.047 bienes. Andorra ya no es el mercado dormido de principios de década; el país se descubre como destino residencial —fiscalidad, seguridad, montaña— y la demanda exterior empieza a presionar un parque de vivienda que crece mucho más despacio que el interés por comprarlo.

El susto y el rebote (2019-2022)

La pandemia frena el mercado en 2020 (3.544 bienes), pero el rebote es inmediato e intenso: en 2021 se recuperan los niveles previos y 2022 marca un nuevo máximo histórico, 5.832 bienes transmitidos por un valor que supera por primera vez los 1.150 millones de euros. Es también el momento en que el precio deja de ser un dato técnico y se convierte en un problema social: el metro cuadrado del piso, que a finales de 2020 costaba de media 2.369 euros, empieza una escalada que ya no se detendrá.

El freno legal (2023-2024)

Ante la presión, el Consell General actúa: en septiembre de 2023 se suspende transitoriamente la inversión extranjera en inmuebles, y en febrero de 2024 entra en vigor el impuesto que la grava. El efecto es visible en las estadísticas: en 2023 y 2024 el mercado se enfría en volumen (4.993 y 4.629 bienes, respectivamente) y la compra de personas físicas no residentes cae hasta su mínimo de toda la serie: el 11,3% de las unidades en 2024. Los precios, en cambio, no se detienen: a finales de 2024 el piso ya se paga a 4.201 euros el metro cuadrado.

El año de todos los récords (2025)

Y entonces llega 2025, el ejercicio que lo rompe todo: 6.356 bienes transmitidos —máximo histórico de la serie—, casi 1.400 millones de euros de valor y 2.004 pisos vendidos en un solo año, una cifra nunca vista. El precio medio del piso cierra el año en 4.547 euros el metro cuadrado: prácticamente el doble que cinco años atrás.

El mapa del boom, sin embargo, ha cambiado de centro. Escaldes-Engordany, que históricamente iba por detrás de la capital, concentra en 2025 casi tres de cada diez bienes vendidos en el país (1.863 unidades, un 160% más que el año anterior), empujada por la entrega de las grandes promociones verticales. Canillo la sigue con 1.298 bienes, el doble que un año antes, alimentada por el producto de esquí. Ordino, la parroquia más exclusiva, marca su máximo de toda la serie con 506 bienes y el piso más grande del país: 92,5 metros cuadrados de media vendida. En el otro extremo, Andorra la Vella retrocede —el suelo se ha acabado— y Sant Julià de Lòria sigue siendo el mercado más pequeño, con menos del 6% de la actividad nacional.

El retrato del comprador desmiente algunos tópicos y confirma otros. La mitad de las unidades vendidas en 2025 las adquirieron personas físicas residentes, y una cuarta parte más, sociedades de capital íntegramente andorrano. El comprador extranjero no residente dobló su actividad respecto a 2024 —hasta el 16,6% de las unidades—, pero el Govern lo atribuye en buena parte al efecto rebote de la moratoria: operaciones congeladas en 2023 que se desatascaron cuando el nuevo marco fiscal entró en vigor. Dos de cada tres compradores tienen entre 30 y 59 años; uno de cada cuatro supera los 60.

2026: menos operaciones, precios estables

Después del récord de 2025 —2.175 operaciones (+35%) por valor de 1.398 millones de euros—, 2026 marca un cambio de fase. En el primer trimestre se firmaron 492 operaciones (−3,7%) por 320 millones (−12,9%), y en el segundo, 473 (−11,8%) por 280 millones (−17,3%). El precio de los pisos, en cambio, apenas se mueve: 4.416 €/m² en el primer trimestre y 4.570 €/m² en el segundo, un 0,2% más que un año antes.

Tres factores explican el frenazo. El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria se duplicó en febrero (6% en la primera vivienda y 10% en las siguientes). La residencia pasiva exige ahora un millón de euros de inversión. Y los no residentes han bajado al 22,6% de los inmuebles comprados por particulares, mientras que las compras por sociedades han caído un 58,6%. El comprador residente, en cambio, sostiene el mercado: los compradores menores de 29 años pasaron de 68 a 98 en el primer trimestre, empujados en parte por el programa público de aval para la primera vivienda.

Conviene no confundir lo que se pide con lo que se paga. Los anuncios de pisos rondan los 8.100 €/m² (3.er trimestre de 2026), casi el doble del precio real escriturado. En alquiler, la escasez es extrema: menos de un centenar de pisos anunciados en todo el país y una renta media de unos 3.000 € al mes. Con la nueva ley que pone fin a las prórrogas forzosas de los alquileres entre 2027 y 2030, muchos propietarios tendrán que decidir en los próximos años si renuevan, recuperan o venden.

Quince años después de aquel 2012 de mínimos, la pregunta ya no es si Andorra vende —vende más que nunca—, sino quién puede comprar. Y esa respuesta, de momento, no sale en ninguna estadística.

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Fuente de los datos: Departament d'Estadística del Govern d'Andorra (sèrie 2010-2026). Elaboración propia.

Actualizado el 18/10/2026