Cómo comprar una casa en Andorra en 2026: pasos, impuestos y requisitos para extranjeros

Comprar una casa o un piso en Andorra es un proceso seguro y relativamente ágil, pero con reglas propias: si no eres residente necesitas una autorización previa del Govern, hay límites al número de viviendas que puede comprar un extranjero y, desde febrero de 2026, un impuesto específico del 6% o del 10%. En esta guía tienes el proceso completo paso a paso, los costes reales y los errores que más vemos, tanto si ya vives en Andorra como si compras desde España, Francia o cualquier otro país.

¿Puede un extranjero comprar vivienda en Andorra?

Sí. Andorra permite comprar a extranjeros, pero desde la Llei 5/2025 con dos condiciones importantes:

• Autorización previa de inversión extranjera para no residentes, residentes que no acrediten 3 años de residencia efectiva en los últimos 10, sociedades extranjeras y sociedades andorranas con un 50% o más de capital extranjero.
• Límite de unidades: cada inversor extranjero puede comprar como máximo 2 viviendas (con sus plazas de aparcamiento y trasteros), o 1 vivienda unifamiliar o parcela. Los límites se aplican durante 10 años.

Además, no se autoriza la inversión extranjera destinada a pisos turísticos: si tu idea es comprar para alquilar a turistas, ese modelo ya no es viable. Para alquilar como vivienda habitual sí lo es (y con ventajas fiscales si el alquiler es asequible).

Paso a paso: cómo comprar una casa en Andorra

1. Define presupuesto y zona. Los precios cambian mucho entre parroquias: de unos 3.200 €/m² en Encamp a más de 6.000 €/m² en Escaldes-Engordany (precios reales de cierre en 2025). Consulta nuestra página de precios de la vivienda en Andorra y las guías de cada parroquia, como Escaldes-Engordany, Andorra la Vella u Ordino.
2. Abre una cuenta en un banco andorrano. Andbank, Creand o MoraBanc. Prepara la documentación de origen de fondos (nóminas, venta de otro inmueble, herencias, dividendos…): los bancos aplican controles exhaustivos y es lo que más alarga el proceso.
3. Elige la vivienda y firma la reserva. Se firma un contrato de reserva o de arras con una señal. Si necesitas autorización de inversión extranjera, la reserva debe quedar condicionada a obtenerla.
4. Solicita la autorización de inversión extranjera (si aplica). Se tramita electrónicamente. El plazo de resolución es de 2 meses, ampliable 1 más, y si la Administración no responde se entiende denegada. Una vez autorizada, tienes 6 meses para escriturar (prorrogables una vez 3 meses).
5. Pide la hipoteca, si la necesitas. Solo los bancos autorizados en Andorra pueden hipotecar un inmueble andorrano. En 2025 el préstamo medio para vivienda fue de unos 400.000 € y el tipo medio de la cartera viva, del 3,78%. Simula la cuota con nuestra calculadora de hipoteca.
6. Paga los impuestos previos. Si eres inversor extranjero, el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria se paga antes de la escritura y el notario lo comprueba.
7. Firma ante notario. El notario verifica la titularidad, las cargas y los impuestos, y formaliza la compraventa. Ese día se paga el resto del precio.
8. Después de la firma: cambio de suministros, empadronamiento en el comú si es tu vivienda habitual (necesario para la reducción del IRPF) y alta en los tributos comunales.

Cuánto cuesta comprar: impuestos y gastos

Ejemplo: piso de 600.000 € comprado por un no residente

• ITP (4%): 24.000 €
• Impuesto sobre la inversión extranjera (6%, primera vivienda): 36.000 €
• Notaría y gestiones: según presupuesto
• Total de impuestos: unos 60.000 €, el 10% del precio, que hay que tener disponibles además de la entrada si se pide hipoteca.

Un residente con más de 3 años de residencia que compra su primera vivienda habitual por ese mismo precio no paga el impuesto de inversión extranjera y, si cumple los requisitos de la exención de primera vivienda, tampoco el ITP. La diferencia es enorme. Todos los detalles están en nuestra guía de impuestos en Andorra 2026.

Documentos que te pedirán

• Pasaporte o documento de identidad (y NRT, el número de registro tributario andorrano).
• Justificación del origen de los fondos: declaraciones de renta, extractos, escrituras de venta, etc.
• Para la autorización de inversión extranjera: datos de la vivienda, precio, finalidad (vivienda propia o alquiler) y documentación personal.
• Si compras a través de una sociedad: escrituras, titularidad real y cuentas.

¿Comprar siendo español o francés? Lo que cambia

En 2025, los compradores no residentes duplicaron sus compras en Andorra (+100%) y los españoles fueron la primera nacionalidad (+56%), seguidos de los franceses (+44%). Si compras una segunda residencia sin trasladarte, ten en cuenta que sigues tributando en tu país por tus rentas mundiales. La vivienda en Andorra puede tener efectos en tu declaración (por ejemplo, imputación de rentas en España) y no te da por sí sola la residencia andorrana. Si quieres vivir en Andorra, la compra debe ir coordinada con el permiso de residencia: lo explicamos en la guía de residencia en Andorra y, para la vía de inversión, en la de residencia pasiva.

Errores frecuentes al comprar en Andorra

• Firmar una reserva sin condicionarla a la autorización de inversión extranjera o a la hipoteca.
• Calcular el presupuesto sin el 6–10% del impuesto de inversión extranjera.
• Comparar con precios de anuncio. Los anuncios rondan los 8.100 €/m², mientras que el precio real escriturado de los pisos fue de unos 4.570 €/m² en el 2.º trimestre de 2026. Negociar con datos reales marca la diferencia.
• Subestimar el compliance bancario: sin el origen de los fondos bien documentado, la operación se retrasa semanas.
• Comprar un piso turístico pensando en explotarlo: ya no se conceden licencias nuevas.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar una casa en Andorra?

Sí, con autorización previa de inversión extranjera y con un límite de 2 viviendas, o 1 vivienda unifamiliar o parcela, por inversor.

¿Cuánto tarda la compra de una vivienda en Andorra?

Un residente puede firmar en pocas semanas. Un comprador extranjero debe sumar la autorización de inversión extranjera (unos 2 meses, ampliables 1). En total, entre 2 y 4 meses es lo habitual.

¿Qué impuestos pago al comprar un piso en Andorra?

El 4% de ITP en segunda mano o el 4,5% de IGI en obra nueva de promotor. Los inversores extranjeros pagan, además, el 6% (primera vivienda) o el 10% (siguientes) de impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria.

¿Comprar una vivienda en Andorra da la residencia?

No automáticamente. La vivienda puede formar parte de la inversión de la residencia pasiva (1 M€ en total, con inmuebles de más de 800.000 € cada uno) o servir de domicilio para la residencia por trabajo, pero la residencia se solicita aparte.

¿Los bancos andorranos dan hipotecas a no residentes?

Sí, aunque con más requisitos de documentación y aportación propia. En 2025, cerca del 10% de los préstamos hipotecarios fueron a no residentes.

Fuentes: Llei 5/2025 y Llei 2/2026; Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera, BOPA 16-4-2025); Departament d'Estadística (transacciones inmobiliarias 2025 y 2.º trimestre de 2026; hipotecas 2025). Artículo informativo: no sustituye el asesoramiento legal o fiscal de tu caso.

Actualizado el 18/10/2026