Com comprar una casa a Andorra el 2026: passos, impostos i requisits per a estrangers

Comprar una casa o un pis a Andorra és un procés segur i relativament àgil, però amb regles pròpies: si no ets resident necessites una autorització prèvia del Govern, hi ha límits al nombre d'habitatges que pot comprar un estranger i, des del febrer de 2026, un impost específic del 6% o del 10%. En aquesta guia trobaràs el procés complet pas a pas, els costos reals i els errors que veiem més sovint, tant si ja vius a Andorra com si compres des d'Espanya, França o qualsevol altre país.

Pot un estranger comprar habitatge a Andorra?

Sí. Andorra permet comprar a estrangers, però des de la Llei 5/2025 amb dues condicions importants:

• Autorització prèvia d'inversió estrangera per a no residents, residents que no acreditin 3 anys de residència efectiva en els últims 10, societats estrangeres i societats andorranes amb un 50% o més de capital estranger.
• Límit d'unitats: cada inversor estranger pot comprar com a màxim 2 habitatges (amb les places d'aparcament i els trasters), o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la. Els límits s'apliquen durant 10 anys.

A més, no s'autoritza la inversió estrangera destinada a pisos turístics: si la teva idea és comprar per llogar a turistes, aquest model ja no és viable. Per llogar com a habitatge habitual sí que ho és (i amb avantatges fiscals si el lloguer és assequible).

Pas a pas: com comprar una casa a Andorra

1. Defineix pressupost i zona. Els preus varien molt entre parròquies: d'uns 3.200 €/m² a Encamp a més de 6.000 €/m² a Escaldes-Engordany (preus reals de tancament el 2025). Consulta la nostra pàgina de preus de l'habitatge a Andorra i les guies de cada parròquia, com Escaldes-Engordany, Andorra la Vella o Ordino.
2. Obre un compte en un banc andorrà. Andbank, Creand o MoraBanc. Prepara la documentació d'origen dels fons (nòmines, venda d'un altre immoble, herències, dividends…): els bancs apliquen controls exhaustius i és el que més allarga el procés.
3. Tria l'habitatge i signa la reserva. Se signa un contracte de reserva o d'arres amb un senyal. Si necessites autorització d'inversió estrangera, la reserva ha de quedar condicionada a obtenir-la.
4. Sol·licita l'autorització d'inversió estrangera (si escau). Es tramita electrònicament. El termini de resolució és de 2 mesos, ampliable 1 més, i si l'Administració no respon s'entén denegada. Un cop autoritzada, tens 6 mesos per escripturar (prorrogables una vegada 3 mesos).
5. Demana la hipoteca, si la necessites. Només els bancs autoritzats a Andorra poden hipotecar un immoble andorrà. El 2025 el préstec mitjà per a habitatge va ser d'uns 400.000 € i el tipus mitjà de la cartera viva, del 3,78%. Simula la quota amb la nostra calculadora d'hipoteca.
6. Paga els impostos previs. Si ets inversor estranger, l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària es paga abans de l'escriptura i el notari ho comprova.
7. Signa davant notari. El notari verifica la titularitat, les càrregues i els impostos, i formalitza la compravenda. Aquell dia es paga la resta del preu.
8. Després de la signatura: canvi de subministraments, empadronament al comú si és el teu habitatge habitual (necessari per a la reducció de l'IRPF) i alta als tributs comunals.

Quant costa comprar: impostos i despeses

Exemple: pis de 600.000 € comprat per un no resident

• ITP (4%): 24.000 €
• Impost sobre la inversió estrangera (6%, primer habitatge): 36.000 €
• Notaria i gestions: segons pressupost
• Total d'impostos: uns 60.000 €, el 10% del preu, que cal tenir disponibles a més de l'entrada si es demana hipoteca.

Un resident amb més de 3 anys de residència que compra el seu primer habitatge habitual per aquest mateix preu no paga l'impost sobre la inversió estrangera i, si compleix els requisits de l'exempció de primer habitatge, tampoc l'ITP. La diferència és enorme. Tots els detalls són a la nostra guia d'impostos a Andorra 2026.

Documents que et demanaran

• Passaport o document d'identitat (i NRT, el número de registre tributari andorrà).
• Justificació de l'origen dels fons: declaracions de renda, extractes, escriptures de venda, etc.
• Per a l'autorització d'inversió estrangera: dades de l'habitatge, preu, finalitat (habitatge propi o lloguer) i documentació personal.
• Si compres a través d'una societat: escriptures, titularitat real i comptes.

Compres des d'Espanya o França? El que canvia

El 2025, els compradors no residents van duplicar les compres a Andorra (+100%) i els espanyols van ser la primera nacionalitat (+56%), seguits dels francesos (+44%). Si compres una segona residència sense traslladar-te, tingues en compte que continues tributant al teu país per les teves rendes mundials. L'habitatge a Andorra pot tenir efectes en la teva declaració (per exemple, imputació de rendes a Espanya) i no et dona per si sol la residència andorrana. Si vols viure a Andorra, la compra ha d'anar coordinada amb el permís de residència: ho expliquem a la guia de residència a Andorra i, per a la via d'inversió, a la de residència passiva.

Errors freqüents en comprar a Andorra

• Signar una reserva sense condicionar-la a l'autorització d'inversió estrangera o a la hipoteca.
• Calcular el pressupost sense el 6–10% de l'impost sobre la inversió estrangera.
• Comparar amb preus d'anunci. Els anuncis volten els 8.100 €/m², mentre que el preu real escripturat dels pisos va ser d'uns 4.570 €/m² el 2n trimestre de 2026. Negociar amb dades reals marca la diferència.
• Subestimar el compliance bancari: sense l'origen dels fons ben documentat, l'operació es retarda setmanes.
• Comprar un pis turístic pensant a explotar-lo: ja no es concedeixen llicències noves.

Preguntes freqüents

Un estranger pot comprar una casa a Andorra?

Sí, amb autorització prèvia d'inversió estrangera i amb un límit de 2 habitatges, o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la, per inversor.

Quant triga la compra d'un habitatge a Andorra?

Un resident pot signar en poques setmanes. Un comprador estranger hi ha de sumar l'autorització d'inversió estrangera (uns 2 mesos, ampliables 1). En total, el més habitual és entre 2 i 4 mesos.

Quins impostos pago en comprar un pis a Andorra?

El 4% d'ITP en segona mà o el 4,5% d'IGI en obra nova de promotor. Els inversors estrangers paguen, a més, el 6% (primer habitatge) o el 10% (següents) d'impost sobre la inversió estrangera immobiliària.

Comprar un habitatge a Andorra dona la residència?

No automàticament. L'habitatge pot formar part de la inversió de la residència passiva (1 M€ en total, amb immobles de més de 800.000 € cadascun) o servir de domicili per a la residència per treball, però la residència se sol·licita a part.

Els bancs andorrans donen hipoteques a no residents?

Sí, tot i que amb més requisits de documentació i d'aportació pròpia. El 2025, prop del 10% dels préstecs hipotecaris van ser per a no residents.

Fonts: Llei 5/2025 i Llei 2/2026; Decret 137/2025 (Reglament d'inversió estrangera, BOPA 16-4-2025); Departament d'Estadística (transaccions immobiliàries 2025 i 2n trimestre de 2026; hipoteques 2025). Article informatiu: no substitueix l'assessorament legal o fiscal del teu cas.

Actualitzat el 18/10/2026