De la ressaca de la crisi al país que es ven a trossos: quinze anys de mercat immobiliari a Andorra
Hi ha una manera senzilla d'explicar què li ha passat al mercat immobiliari andorrà en els darrers quinze anys: l'any 2012, al fons de la ressaca de la crisi financera, al Principat es van transmetre 2.353 béns immobles. L'any 2025 en van ser 6.356. Gairebé el triple. I pel camí, el que costa un pis s'ha convertit en la conversa nacional.
Els anys del desert (2010-2014)
El punt de partida és auster. Entre el 2010 i el 2014, Andorra venia poc i barat: entre 2.300 i 2.900 béns l'any, amb un mercat sostingut gairebé exclusivament pel comprador local. Els pisos venuts anualment no arribaven al miler en els pitjors exercicis (701 el 2012). Eren els anys en què el totxo era sospitós i el crèdit, escàs.
El primer despertar (2015-2018)
A partir del 2015 la màquina es reactiva. El 2016 es superen per primera vegada els 4.900 béns transmesos i els 1.700 pisos venuts en un any, i el 2018 es toca un primer sostre: 5.047 béns. Andorra ja no és el mercat adormit de principis de dècada; el país es descobreix com a destinació residencial —fiscalitat, seguretat, muntanya— i la demanda exterior comença a pressionar un parc d'habitatge que creix molt més a poc a poc que l'interès per comprar-lo.
L'ensurt i el rebot (2019-2022)
La pandèmia frena el mercat el 2020 (3.544 béns), però el rebot és immediat i intens: el 2021 es recuperen els nivells previs i el 2022 es marca un nou màxim històric, 5.832 béns transmesos per un valor que supera per primera vegada els 1.150 milions d'euros. És també el moment en què el preu deixa de ser una dada tècnica i esdevé un problema social: el metre quadrat del pis, que a finals del 2020 costava de mitjana 2.369 euros, comença una escalada que ja no s'aturarà.
El fre legal (2023-2024)
Davant la pressió, el Consell General actua: el setembre del 2023 se suspèn transitòriament la inversió estrangera en immobles, i el febrer del 2024 entra en vigor l'impost que la grava. L'efecte és visible a les estadístiques: el 2023 i el 2024 el mercat es refreda en volum (4.993 i 4.629 béns, respectivament) i la compra de persones físiques no residents cau fins al seu mínim de tota la sèrie: l'11,3% de les unitats el 2024. Els preus, en canvi, no s'aturen: a finals del 2024 el pis ja es paga a 4.201 euros el metre quadrat.
L'any de tots els rècords (2025)
I aleshores arriba el 2025, l'exercici que ho trenca tot: 6.356 béns transmesos —màxim històric de la sèrie—, gairebé 1.400 milions d'euros de valor i 2.004 pisos venuts en un sol any, una xifra mai vista. El preu mitjà del pis tanca l'any a 4.547 euros el metre quadrat: pràcticament el doble que cinc anys enrere.
El mapa del boom, però, ha canviat de centre. Escaldes-Engordany, que històricament anava per darrere de la capital, concentra el 2025 gairebé tres de cada deu béns venuts al país (1.863 unitats, un 160% més que l'any anterior), empesa per l'entrega de les grans promocions verticals. Canillo la segueix amb 1.298 béns, el doble que un any abans, alimentada pel producte d'esquí. Ordino, la parròquia més exclusiva, marca el seu màxim de tota la sèrie amb 506 béns i el pis més gran del país: 92,5 metres quadrats de mitjana venuda. A l'altre extrem, Andorra la Vella retrocedeix —el sòl s'ha acabat— i Sant Julià de Lòria continua sent el mercat més petit, amb menys del 6% de l'activitat nacional.
El retrat del comprador desmenteix alguns tòpics i en confirma d'altres. La meitat de les unitats venudes el 2025 les van adquirir persones físiques residents, i una quarta part més, societats de capital íntegrament andorrà. El comprador estranger no resident va doblar la seva activitat respecte al 2024 —fins al 16,6% de les unitats—, però el Govern ho atribueix en bona part a l'efecte rebot de la moratòria: operacions congelades el 2023 que es van desencallar quan el nou marc fiscal va entrar en vigor. Dos de cada tres compradors tenen entre 30 i 59 anys; un de cada quatre en té més de 60.
I ara què? (2026)
Les primeres dades del 2026 insinuen un canvi de fase: al primer trimestre es van fer menys operacions que un any abans, però per més valor —320 milions d'euros—. Es ven menys, però més car i més gran: el conjunt de pisos, xalets i edificis es va pagar a 4.662 euros el metre quadrat, un 11% més que fa un any. El capital es concentra en les peces grosses, mentre el comprador mitjà mira el mercat cada cop més de lluny.
Quinze anys després d'aquell 2012 de mínims, la pregunta ja no és si Andorra ven —ven més que mai—, sinó qui pot comprar-hi. I aquesta resposta, de moment, no surt a cap estadística.
Si vols saber què signifiquen aquests números per al teu cas —comprar, vendre o simplement saber quant val avui casa teva—, tens el nostre observatori de preus per parròquies i el valorador online gratuït.
Font de les dades: Departament d'Estadística del Govern d'Andorra (sèrie 2010-2026). Elaboració pròpia.